Bau­voranfrage in NRW: Unterlagen, Kosten, Dauer und wer sie stellen darf

Was klärt eine Bau­voranfrage?

Mit einer Bauvoranfrage klären Sie einzelne Fragen zu einem Vorhaben verbindlich, bevor Sie den Bauantrag stellen. In NRW entscheidet die Bauaufsicht innerhalb von 6 Wochen ab vollständigen Unterlagen. Der Vorbescheid gilt 3 Jahre und lässt sich um jeweils bis zu ein Jahr verlängern. Eine Genehmigungs­fiktion gibt es dabei nicht, und der Vorbescheid berechtigt noch nicht zum Bauen.

Bauvoranfrage und Antrag auf Vorbescheid meinen dasselbe. Geklärt wird meist die planungs­rechtliche Zulässigkeit, etwa eines Wohnhauses in zweiter Reihe. Laut Düsseldorf werden geklärte Fragen im Baugenehmigungs­verfahren nicht erneut entschieden, sofern sich das Vorhaben nicht wesentlich ändert; laut Köln bleibt der Vorbescheid 3 Jahre verbindlich, auch wenn sich Vorgaben ändern. Wo noch von „zwei Jahren“ Geltung die Rede ist: Maßgeblich ist § 77 Abs. 1 BauO NRW.

Rechtsstand: Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026, geprüft am 13.10.2026. Bauvorlagen entstehen nach diesem Rechtsstand und so vollständig, dass sie prüffähig eingereicht werden können. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Was braucht man für eine Bau­voranfrage?

Sie brauchen den Antrag mit klar formulierten Fragen und die Bauvorlagen, die zur Beurteilung genau dieser Fragen nötig sind (§ 16 BauPrüfVO). Eine Skizze reicht in der Regel nicht; Köln empfiehlt, für alle Anträge eine bauvorlage­berechtigte Person zu beauftragen. Typisch sind, je nach Frage:

• Antrag mit den einzelnen Fragen, in Köln digital über das Bauportal.NRW (Antragsart „Antrag auf Vorbescheid“)
• Lageplan mit geplantem Baukörper, Grenzabständen und Erschließung
• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100, wenn Höhe, Geschosse oder Grundrisse gefragt sind (§ 4 BauPrüfVO)
• Bau- oder Nutzungs­beschreibung, bei Nutzungs­änderungen mit bisheriger und künftiger Nutzung
• Berechnungen zu GRZ und GFZ, wenn das Maß der Nutzung gefragt ist
• Zustimmung der Eigentümer:in, wenn Ihnen das Grundstück noch nicht gehört

Wer darf die Bau­voranfrage stellen?

Den Antrag stellt die Bauherrschaft, also Sie (§ 53 Abs. 1 BauO NRW). Betrifft der Vorbescheid die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes, müssen die Bauvorlagen von einer bauvorlage­berechtigten Entwurfsverfasser:in stammen, außer es geht nur um Art der Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücks­fläche (§ 77 Abs. 2).

Die Forenantwort „In NRW darf jeder die Bauvoranfrage stellen“ ist deshalb nur halb richtig. Bauvorlage­berechtigt sind vor allem Architekt:innen und in die Liste der Ingenieurkammer-Bau NRW eingetragene Ingenieur:innen (§ 67 BauO NRW).

Wie lange dauert eine Bau­voranfrage, und wie lange gilt sie?

Gesetzlich 6 Wochen, aber erst ab vollständigen Unterlagen und vorliegenden Stellungnahmen; in der Praxis oft deutlich länger. Warum Vollständigkeit beim Tempo hilft, erklärt Bauantrag Dauer in NRW.

Was kostet eine Bau­voranfrage?

Die Gebühr der Bauaufsicht liegt zwischen 50 € und 100 % dessen, was eine Baugenehmigung kosten würde (Tarifstelle 3.1.4.6 AVwGebO NRW); diese kostet im vereinfachten Verfahren 6 ‰ der Rohbausumme (Tarifstelle 3.1.4.1). Köln setzt 40 bis 60 % als Grundgebühr an, plus 2 bis 10 % je Einzelfrage.

Für die Planung zeigt eine Machbarkeits­studie per Adresse vorab, wie viel Wohnfläche mit wie vielen Geschossen möglich ist und welche Fragen sich lohnen; bei BauplanMaster ab ab 1.059 € inkl. MwSt.. Die Bauvoranfrage folgt auf Wunsch als zweite Stufe, mit Festpreis im Angebot.

Wie formulieren Sie gute Fragen?

Gut ist eine Frage, die sich mit Ja oder Nein beantworten lässt, ein Thema behandelt und Maße nennt. Eine offene Frage wie „Was darf ich hier bauen?“ passt nicht, denn der Vorbescheid ergeht zu einzelnen Fragen (§ 77 Abs. 1); dafür gibt es die Einschätzung vorab, siehe Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?. Für Käufer:innen: Bauvoranfrage vor dem Kauf. Beispiele:

• „Ist ein Wohngebäude in zweiter Reihe mit 120 m² Grundfläche innerhalb der dargestellten Fläche zulässig?“
• „Ist ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen nach der Art der Nutzung zulässig?“
• „Sind zwei Vollgeschosse mit einer Wandhöhe von 6,50 m zulässig?“
• „Ist die Nutzung des Ladenlokals im Erdgeschoss als Wohnung planungs­rechtlich zulässig?“

So läuft es bei BauplanMaster bis zum Bescheid

Eine bauvorlage­berechtigte Partner:in aus unserem Netzwerk erstellt und unterschreibt die Bauvorlagen, Sie stellen als Bauherrschaft den Antrag, und wir begleiten die digitale Einreichung. Das Festpreis-Angebot kommt innerhalb von 24–48 h, die Frist steht verbindlich im Angebot. Jede Unterlage durchläuft Erstellung, interne Prüfung, eine KI-gestützte Plausibilitäts­prüfung und die finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel. Mehr dazu: Machbarkeit und Bauvoranfrage.

1. Fragen formulieren und klären, ob eine bauvorlage­berechtigte Person nötig ist.
2. Bauvorlagen nach § 16 BauPrüfVO zusammenstellen und unterschreiben lassen.
3. Elektronisch einreichen, in Köln etwa über das Bauportal.NRW.
4. Vollständigkeits­prüfung innerhalb von 10 Arbeitstagen; Lücken fristgerecht nachreichen.
5. Entscheidung innerhalb von 6 Wochen ab Vollständigkeit. Für den Bau folgt der Bauantrag, siehe Baugenehmigung in NRW.

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