Dachgeschoss ausbauen in NRW 2026: Wann die Genehmigungs­freistellung greift

Dachgeschoss ausbauen in NRW: Was hat sich am 01.09.2026 geändert?

Seit 1. September 2026 ist der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken einschließlich Gauben in NRW auch ohne Bebauungsplan im bebauten Ortsteil genehmigungs­frei gestellt (§ 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauO NRW). Trotzdem gehen die Unterlagen an die Bauaufsicht, gebaut wird in der Regel einen Monat nach Eingang, und die bautechnischen Nachweise bleiben Pflicht.

Bis August 2026 galt die Freistellung nur mit Bebauungsplan, die Unterlagen gingen an die Gemeinde, und eine nötige Abweichung schloss sie aus; heute wird die Abweichung vorab gesondert beantragt (§ 69 Abs. 2). Ältere Amtsseiten beschreiben teils noch die alte Lage. Der Dachausbau ist einer von mehreren Wegen zu mehr Wohnraum im Bestand.

Rechtsstand: Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026, geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Welches Verfahren gilt für Ihren Dachausbau?

Entscheidend ist die Lage des Grundstücks. Ob ein Bebauungsplan gilt, zeigt die Stadt; wie Sie das prüfen, erklärt der Beitrag Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?. Sonderbauten sind von der Freistellung ausgenommen.

Ein wenig bekannter Hebel: Sie können beim Einreichen bestimmen, dass die Unterlagen als Bauantrag gelten, falls die Gemeinde das vereinfachte Verfahren verlangt (§ 63 Abs. 4). Wer einen Bescheid möchte, etwa für Bank oder Versicherung, kann dieses Verfahren auch direkt beantragen (§ 63 Abs. 2 Satz 4).

Genehmigungs­frei gestellt heißt nicht verfahrensfrei: Was gilt trotzdem?

Die Bauaufsicht prüft die eingereichten Unterlagen nicht (§ 63 Abs. 3). Für die Einhaltung des Baurechts sind deshalb Sie und Ihre Fachleute verantwortlich (§ 60 Abs. 2).

• Einreichen: Bauvorlagen gehen an die Bauaufsichts­behörde. Münster nimmt Freistellungen vorerst per E-Mail an.
• Monatsfrist: Wer vorher beginnt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 500.000 € betragen (§ 86).
• Fachleute: Die Bauvorlagen erstellt eine bauvorlage­berechtigte Entwurfsverfasser:in; Nachweise zu Standsicherheit, Brand-, Wärme- und Schallschutz liegen spätestens bei Baubeginn vor (§ 63 Abs. 6).
• Abweichungen, etwa bei der Raumhöhe: vorab gesondert und begründet beantragen (§ 69 Abs. 2).
• Frist: Das Recht erlischt nach 3 Jahren ohne Baubeginn (§ 63 Abs. 3).

Welche Anforderungen gelten für Wohnräume unter dem Dach?

Die Werte gelten auch bei Freistellung. Zwei Irrtümer halten sich: 2,20 m reichen nicht überall, sondern nur über die halbe Fläche. Und nicht jedes Dach­flächenfenster ist ein zweiter Rettungsweg.

Gauben: Wann sind sie verfahrensfrei, wann Teil der Freistellung?

Verfahrensfrei ist eine Gaube nur, wenn eine Satzung der Stadt Gauben regelt, die Gaube ihr entspricht und eine qualifizierte Tragwerksplaner:in die Unbedenklichkeit bescheinigt (§ 62 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i). Sonst ist sie Teil der Freistellung oder des Bauantrags.

Große Gauben können das Dachgeschoss zum Vollgeschoss machen, wenn es über mehr als drei Viertel der Grundfläche darunter mindestens 2,30 m hoch ist (§ 2 Abs. 6). Begrenzt ein Bebauungsplan die Vollgeschosse, kann daran die Freistellung scheitern.

Stellplätze und Gebäudeklasse: Was ändert der Ausbau?

Neue Wohnungen können Stellplätze auslösen; das regelt die Satzung der Stadt (§ 48). Düsseldorf verzichtet beim nachträglichen Dachausbau darauf, wenn sie auf dem Grundstück kaum herstellbar sind (§ 3 Abs. 6 Stellplatzsatzung).

Nach unserer Einschätzung kann der Ausbau die Gebäudeklasse ändern. Maßgeblich ist die Fußbodenhöhe des obersten Geschosses mit möglichem Aufenthaltsraum: bis 7 m Klasse 1 bis 3, bis 13 m Klasse 4 (§ 2 Abs. 3). Eine dritte Wohnung beendet die Einstufung als Klasse 1 oder 2.

Wie läuft der Dachausbau mit BauplanMaster ab?

Das verbindliche Festpreis-Angebot kommt innerhalb von 24–48 h. Grundrisse liegen 72 h nach dem Aufmaß vor, für Bauvorlagen und Nachweise steht die Frist verbindlich im Angebot. Jede Unterlage durchläuft mehrere Prüfstufen: Erstellung, interne Prüfung und finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel durch die verantwortliche kammer­eingetragene, bauvorlage­berechtigte Partner:in, dazu eine KI-gestützte Plausibilitäts­prüfung.

1. Aufmaß: 3D-LiDAR-Scan in 45–90 Min., auch in bewohnten Räumen. Der Termin richtet sich nach Ihrem Wunschtermin, bei Dringlichkeit in der Regel innerhalb von 72 h.
2. Planung und Nachweise: Bauvorlagen ab 1.429 € inkl. MwSt., Statik ab 579 € inkl. MwSt., Wärme­schutz­nachweis ab 469 € inkl. MwSt., Brand­schutz­nachweis ab 819 € inkl. MwSt..
3. Einreichung: Sie reichen als Bauherrschaft ein, wir begleiten die elektronische Einreichung, auf Wunsch mit Bestimmung nach § 63 Abs. 4.
4. Monatsfrist, dann Baubeginn. Im vereinfachten Verfahren entscheidet das Bauamt gesetzlich innerhalb von 6 Wochen ab vollständigen Unterlagen (§ 74 Abs. 2), in der Praxis oft länger.
5. Danach: neue Wohn­flächen­berechnung nach WoFlV für Verkauf, Miete und Bank.

Schon ausgebaut, aber nie angemeldet?

Ausgebaut ist nicht genehmigt. Bestandsschutz gilt nur für rechtmäßig Bestehendes (§ 59 Abs. 1), die Bauaufsicht kann die Nutzung untersagen (§ 82). Eine nachträgliche Genehmigung kostet das Dreifache der normalen Gebühr (Tarifstelle 3.1.8.1.1.1 AVwGebO NRW).

Für die Wohnfläche gilt: Genehmigungs­fähig heißt, der Raum erfüllt Höhe, Licht und Rettungsweg; nur dann zählt er nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV. Genehmigt heißt, es gibt eine Genehmigung oder wirksame Freistellung. Eine saubere Berechnung weist beides getrennt aus, denn Pfandbriefbanken setzen nur Erträge aus zulässiger Nutzung an (§ 10 Abs. 1 BelWertV).

Häufige Fragen