Wohnflächen­berechnung nach WoFlV: Regeln, Rechenbeispiel und Ablauf in NRW

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Die Wohnfläche wird nach der Wohn­flächen­verordnung aus den lichten Maßen der Räume berechnet. Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Garage und Räume, die das Bauordnungs­recht nicht erfüllen, zählen nicht.

Zwingend gilt die Wohn­flächen­verordnung (WoFlV) nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraum­förderungs­gesetz berechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Im Mietrecht legt der Bundesgerichtshof den Begriff Wohnfläche aber auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich nach der WoFlV aus, wenn nichts anderes vereinbart ist und kein anderes Regelwerk insgesamt ortsüblich ist (BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Auch Unterlagenlisten von Banken, etwa der ING, und die Grundsteuer-Anleitung der Finanzverwaltung NRW nennen die WoFlV.

Die Verordnung rechnet in drei Schritten: Sie legt fest, welche Grundflächen zur Wohnung gehören (§ 2), wie diese Grundflächen ermittelt werden (§ 3) und wie sie nach Höhe und Art angerechnet werden (§ 4).

Rechtsstand: Wohn­flächen­verordnung (seit 2004 unverändert) und Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026, geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Was zählt wie viel?

Die Tabelle fasst die Regeln der §§ 2 bis 4 WoFlV zusammen. Maßgeblich ist jeweils der einzelne Raum oder Raumteil, nicht eine Durchschnittshöhe des ganzen Zimmers.

Dachschräge: Rechenbeispiel für einen Raum unter dem Dach

Unter einer Schräge zählt nicht die Grundfläche, sondern die Fläche nach Höhenzonen. Im Beispiel unten bleiben von 20,00 m² Grundfläche 14,50 m² Wohnfläche. Wer die Grundfläche ungeprüft übernimmt, liegt um 5,50 m² oder 27,5 % zu hoch; in einem Dachgeschoss mit vier solchen Räumen wären das 22 m².

Zwei Linien teilen den Raum: die Linie, an der die lichte Höhe 1 m erreicht, und die Linie bei 2 m. Gemessen wird senkrecht vom fertigen Fußboden bis zur fertigen Unterseite der Schräge. Unter einer Gaube zählt die Fläche voll, soweit dort mindestens 2 m lichte Höhe erreicht werden.

Vereinfachtes Beispiel: Ein Zimmer ist 5,00 m breit und 4,00 m tief. An der Rückwand steht ein Kniestock von 0,40 m, also die senkrechte Wand unter der Schräge, das Dach ist 45 Grad geneigt. Die Höhe von 1 m ist damit 0,60 m von der Wand entfernt erreicht, die Höhe von 2 m nach 1,60 m.

Balkon, Terrasse, Loggia: 25 oder 50 Prozent?

In der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte: So steht es in § 4 Nr. 4 WoFlV. Der Regelfall ist also 25 %. Wann ein höherer Anteil angemessen ist, sagt die Verordnung nicht; wer mehr ansetzt, sollte Faktor und Grund in der Berechnung offen nennen.

Wie viel das ausmacht, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs: Ein Balkon von 7,83 m² zählte nur zu einem Viertel, also mit 1,96 m². Dadurch hatte die Wohnung 84,01 m² statt der vereinbarten 94,48 m², eine Abweichung von 11,08 %. Dass viele Marktteilnehmer Balkone zur Hälfte ansetzen, reichte dem Gericht nicht, um einen abweichenden ortsüblichen Rechenweg anzunehmen (VIII ZR 33/18).

Ältere Berechnungen nach der Zweiten Berechnungs­verordnung (II. BV) folgen einem anderen Regelwerk und können bei Balkonen und Terrassen zu anderen Werten kommen. Zum Vergleich drei vereinfachte Rechnungen:

• Balkon mit 8 m², angerechnet zu einem Viertel: 2,00 m² Wohnfläche.
• Derselbe Balkon zur Hälfte: 4,00 m² Wohnfläche.
• Dachterrasse mit 30 m²: zu einem Viertel 7,50 m², zur Hälfte 15,00 m².

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, außerdem Geschäftsräume (§ 2 Abs. 3 WoFlV).

Wichtig bei Ausbauten: Auch Räume, die die Anforderungen des Bauordnungs­rechts an ihre Nutzung nicht erfüllen, zählen nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). In NRW brauchen Aufenthaltsräume 2,40 m lichte Höhe, im Dachraum und im Kellergeschoss genügen 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche (§ 46 Abs. 1 BauO NRW). Dazu kommen ausreichend Fensterfläche (§ 46 Abs. 2) und zwei Rettungswege je Nutzungseinheit (§ 33).

Ein Hobbyraum im Keller oder ein ausgebauter Spitzboden ist deshalb nicht automatisch Wohnfläche. Ob ein Raum zählt, der die Anforderungen erfüllt, aber nie genehmigt wurde, ist nicht abschließend geklärt. Eine saubere Berechnung weist solche Flächen getrennt als Nutzfläche aus und nennt den Grund. Was das beim Kauf bedeutet, steht im Beitrag Wohnfläche kleiner als angegeben.

WoFlV, DIN 277, II. BV: Warum alte Berechnungen abweichen

Als andere Regelwerke nennt der Bundesgerichtshof die II. BV, die DIN 283 und die DIN 277 (VIII ZR 33/18). Die II. BV galt für Wohnflächen bis Ende 2003. Nach § 5 WoFlV bleibt es bei einer Berechnung, die bis zum 31.12.2003 nach der II. BV aufgestellt wurde, bis bauliche Änderungen eine Neuberechnung nötig machen.

Die DIN 277 regelt Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, etwa Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Brutto-Rauminhalt. Eine Wohn­flächen­berechnung ist sie nicht. Sinnvoll ist sie für Nutzflächen von Gewerbeeinheiten, für Keller und Nebenflächen und für den Brutto-Rauminhalt, den die BauPrüfVO für die Kostenangaben im Bauantrag verlangt (§ 6 BauPrüfVO).

Weichen zwei Berechnungen derselben Wohnung voneinander ab, kann das also am Regelwerk liegen und nicht nur an einem Messfehler. Eine belastbare Berechnung nennt die Norm deshalb ausdrücklich.

Grundsteuer: Die Anleitung der Finanzverwaltung NRW zur Anlage Grundstück (Vordruck GW-2) nennt als Grundlage die Wohn­flächen­berechnung nach der WoFlV; eine Berechnung nach der II. BV aus der Zeit bis 31.12.2003 darf weiter verwendet werden. Kellerräume, Waschküchen, Bodenräume und Heizungsräume werden nicht eingetragen. Der Bund der Steuerzahler NRW nannte im Februar 2025 genau solche mitgezählten Nebenräume als häufigen Fehler und erinnerte an die Regeln für Dachschrägen.

Woran erkennen Sie eine prüffähige Berechnung?

Eine amtliche Definition gibt es nicht. Prüffähig ist eine Berechnung, wenn ein Dritter jede Zahl nachvollziehen kann. Die ausführliche Checkliste mit zehn Merkmalen steht im Beitrag prüffähige Wohn­flächen­berechnung, was Kreditinstitute zusätzlich verlangen, im Beitrag Wohn­flächen­berechnung für die Bank.

Fünf Punkte zeigen schnell, ob eine vorliegende Berechnung belastbar ist:

• Norm genannt: WoFlV für Wohnräume, DIN 277 nur für Nutz- und Nebenflächen.
• Raumliste je Geschoss: jeder Raum mit Maßen, Grundfläche, Anrechnungs­faktor und Wohnfläche.
• Bemaßter Grundriss: jede Zahl der Liste ist im Plan wiederzufinden, üblich im Maßstab 1:100.
• Grundlage und Datum: Aufmaß vor Ort oder Bauzeichnung mit Datum; wurde abweichend gebaut, ist neu zu ermitteln (§ 3 Abs. 4 WoFlV).
• Verantwortliche Person: Name, Unterschrift und Stempel, deren Kammereintrag sich prüfen lässt.

So läuft die Wohnflächen­berechnung bei BauplanMaster

Ob ein Aufmaß vor Ort nötig ist, hängt von den vorhandenen Plänen ab. Alte Pläne helfen nur, wenn sie dem gebauten Zustand entsprechen; fehlen sie oder wurde umgebaut, wird gemessen. Wie der Laserscan arbeitet, erklärt der Beitrag LiDAR-Aufmaß. Fehlen auch Schnitte und Ansichten, helfen Bestandspläne.

Vor Ort sind wir in ganz Nordrhein-Westfalen, etwa in Düsseldorf, Köln, Essen, Dortmund und Duisburg. Es gilt: Festpreis vorab, keine Vorkasse, Zahlung nach Lieferung. Leistung und Preis im Detail: Wohn­flächen­berechnung und bemaßte Grundrisse.

1. Anfrage: Objekt, Anlass und Frist melden, das dauert rund zwei Minuten.
2. Festpreis-Angebot: verbindlich innerhalb von 24–48 h. Das Wohnflächen-Paket kostet ab 539 € inkl. MwSt.; ein nötiges Aufmaß steht im Angebot.
3. Termin: Der Termin vor Ort richtet sich nach Ihrem Wunschtermin, bei Dringlichkeit in der Regel innerhalb von 72 h.
4. Aufmaß: 3D-LiDAR-Scan in 45–90 Min., auch in bewohnten Räumen und ohne Ausräumen.
5. Berechnung und Grundrisse: 72 h nach dem Aufmaß, die Wohnfläche nach WoFlV, Nebenflächen auf Wunsch nach DIN 277.
6. Prüfstufen: Erstellung, interne Prüfung mit KI-gestützter Plausibilitäts­prüfung, dann finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel durch die verantwortliche kammer­eingetragene, bauvorlage­berechtigte Partner:in.
7. Lieferung: als PDF, auf Wunsch als DWG und IFC. Gezeichnet wird in Archicad.

Häufige Fragen