Wohnraum im Bestand schaffen in NRW: Was seit 2026 einfacher ist

Wohnraum im Bestand schaffen: Welche Wege gibt es?

Mehr Wohnraum entsteht im Bestand vor allem auf fünf Wegen: Dachgeschoss ausbauen, Keller oder Garage umnutzen, eine Wohnung teilen, aufstocken oder Gewerbeflächen in Wohnungen umwandeln. Seit 01.09.2026 erleichtert die Bauordnung NRW das: Bei Umnutzung und erstmaliger Aufstockung gelten viele Bauteil-Vorschriften für bestehende Bauteile nicht mehr, und der Dachausbau ist auch ohne Bebauungsplan genehmigungs­frei gestellt.

In vielen Häusern steckt mehr Potenzial, als die Bauakte zeigt: ein trockener Speicher, ein Souterrain mit Fenstern, eine große Wohnung, die sich teilen lässt, oder ein leerstehendes Büro im Erdgeschoss. Welcher Weg trägt, hängt von drei Fragen ab. Was lässt das Planungsrecht zu? Was verlangt die Bauordnung an Raumhöhe, Licht und Rettungswegen? Und was kostet der Umbau im Verhältnis zur neuen Fläche?

Eine Renditezusage gibt es dabei nicht. Ob sich ein Vorhaben rechnet, zeigt erst eine Planung mit echten Maßen. Die Erleichterungen von 2026 machen aber manches Projekt möglich, das vorher an Vorschriften für den Altbestand gescheitert wäre.

Rechtsstand: Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026, geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Welcher Weg passt zu Ihrem Haus?

Die Tabelle ordnet die Wege nach Verfahren, wichtigsten Anforderungen und dem, was 2026 neu ist. Die Einzelheiten stehen in den verlinkten Beiträgen.

Was erleichtert die Bauordnung NRW seit 2026?

Die Novelle vom 21.07.2026, in Kraft seit 01.09.2026, senkt mehrere Hürden für das Bauen im Bestand. Zwei Grenzen gelten weiter: Neu eingebaute Bauteile müssen das aktuelle Recht erfüllen. Und der Verweis auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik ist zwar aus § 3 entfallen, die zivilrechtliche Haftung der Planer:innen bleibt laut Gesetzesbegründung aber unberührt. Sorgfältig zu planen bleibt also Pflicht.

• Umnutzung zu Wohnraum (§ 47 Abs. 6): Werden Nutzungs­einheiten mit Aufenthaltsräumen, etwa ehemalige Läden oder Büros, zu Wohnraum, gelten für bestehende Bauteile unter anderem Abstandsflächen (§ 6), Wärme- und Schallschutz (§ 15) sowie die Anforderungen an Wände, Decken und Dächer (§§ 27, 28, 30 bis 32) nicht. Bei der Umnutzung entfallen zusätzlich die Anforderungen an Trennwände, Treppen, Treppenräume und Flure für den Bestand. Lagerräume sind laut Begründung nicht erfasst, die Rettungswege nach § 33 bleiben Pflicht.
• Erstmalige Aufstockung (§ 47 Abs. 7): bestehende Bauteile ohne §§ 27 bis 32 und 34 bis 36; im aufgestockten Teil gelten die Anforderungen der bisherigen Gebäudeklasse.
• Dachgeschoss (§ 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2): genehmigungs­frei gestellt auch im bebauten Ortsteil ohne Bebauungsplan.
• Belichtung (§ 46 Abs. 2): bei Nutzungs­änderung bestehender Gebäude Fenster mit 1/10 der Raumfläche, mindestens 0,5 m², statt 1/8.
• Bestand (§ 59): Anpassung an neues Recht nur noch zur Abwehr erheblicher Gefahren; bei Änderungen beschränken sich die Nachweise für den Bestand auf Laständerungen und Rettungswege.
• Abweichungen (§ 69 Abs. 1): Die Behörde „soll“ sie zulassen, insbesondere bei der Weiternutzung bestehender Gebäude; früher hieß es „kann“.

Aufstocken um ein Geschoss: Was gilt?

Die erstmalige Aufstockung um höchstens ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum ist seit 2026 ausdrücklich privilegiert (§ 47 Abs. 7). Der neue Teil muss nur die Anforderungen der bisherigen Gebäudeklasse erfüllen; ein Sprung in eine strengere Klasse wird so vermieden. Im Gegenzug verlangt das Gesetz feuerhemmende, rauchdichte und selbstschließende Abschlüsse vom Treppenraum zum Keller, eine Öffnung zur Rauchableitung oben im Treppenraum, wenn dort Fenster fehlen, und den Nachweis des zweiten Rettungswegs. Sind Treppe oder Bekleidungen im Treppenraum brennbar, brauchen auch die Türen zu den neuen Wohnungen solche Abschlüsse.

Planungs­rechtlich hilft § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 b Baugesetzbuch (BauGB): Im bebauten Ortsteil kann vom Einfügen in die Umgebung abgewichen werden, wenn durch Erweiterung oder Änderung eines zulässigerweise errichteten Gebäudes neue Wohnungen entstehen und das städtebaulich vertretbar und mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist. Im Bebauungs­plangebiet zählen die Festsetzungen, etwa die Zahl der Vollgeschosse.

Die größte Unbekannte ist meist die Statik: Tragen Wände, Decken und Fundamente die zusätzliche Last? Für den Bestand beschränkt sich der Nachweis auf diese Laständerung, auf Grundlage der ursprünglich gültigen Regelwerke (§ 59 Abs. 2). Wie Eingriffe in tragende Wände nachgewiesen werden, zeigt der Beitrag zum Wanddurchbruch mit Statiker.

Zwei Punkte zum Geld: Der KfW-Zuschuss 266 „Gewerbe zu Wohnen“ fördert keine Aufstockungen und Anbauten und laut KfW auch nicht den Umbau von Keller oder Dachstuhl eines Wohngebäudes. Und bei Stellplätzen kommen manche Städte entgegen: Düsseldorf verzichtet bei Aufstockung sowie Dach- und Kellerausbau auf notwendige Stellplätze, wenn sie auf dem Grundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten herstellbar sind (§ 3 Abs. 6 Stellplatzsatzung).

Ausgebaut ist nicht genehmigt: Warum das zählt

Der häufigste Irrtum im Bestand lautet: Was eingerichtet und bewohnt ist, gilt als Wohnraum. Rechtlich sind drei Fragen zu trennen.

Wer kauft, verkauft oder finanziert, sollte sie auseinanderhalten. Eine Fläche, die die Anforderungen erfüllt, aber nie genehmigt wurde, bleibt ein Risiko im Kaufvertrag und bei der Bank; Pfandbriefbanken setzen nur Erträge aus zulässiger Nutzung an (§ 10 Abs. 1 BelWertV). Die rechtliche Bewertung im Einzelfall gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt.

• Genehmigt: Gibt es eine Baugenehmigung, eine wirksame Freistellung, oder war der Umbau verfahrensfrei? Ohne das kann die Bauaufsicht die Nutzung untersagen (§ 82 BauO NRW) und ein Bußgeld bis 500.000 € verhängen (§ 86). Bestandsschutz gilt nur für rechtmäßig Bestehendes (§ 59 Abs. 1).
• Genehmigungs­fähig: Erfüllt der Raum Raumhöhe, Belichtung, Rettungswege und Planungsrecht? Nur dann lässt er sich nachträglich genehmigen.
• Wohnfläche: Räume, die die bauordnungs­rechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht erfüllen, zählen nicht (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Keller, Bodenräume und Garagen sind Zubehörräume und zählen ohnehin nicht (Nr. 1).

Bevor Sie planen: Was gehört auf die Checkliste?

Diese Punkte entscheiden, ob ein Vorhaben trägt. Je früher sie geklärt sind, desto weniger wird umgeplant. Welche Fachnachweise Ihr Vorhaben braucht, klärt die Fachplanung für Statik, Wärme-, Schall- und Brandschutz von BauplanMaster.

• Bauakte: Was ist genehmigt, welche Nutzung steht in der Genehmigung? Die Unterlagen sind aufzubewahren und an neue Eigentümer:innen weiterzugeben (§ 74 Abs. 9).
• Aufmaß: Stimmen die Pläne mit dem Bestand überein? Raumhöhen, Fensterflächen und Wandstärken entscheiden über die Machbarkeit.
• Planungsrecht: Bebauungsplan oder bebauter Ortsteil (§ 34 BauGB), Zahl der Vollgeschosse, überbaubare Fläche.
• Gebäudeklasse: Höhe des obersten Fußbodens mit möglichem Aufenthaltsraum und Zahl der Nutzungs­einheiten (§ 2 Abs. 3). Eine dritte Wohnung ändert die Einstufung.
• Rettungswege: zwei unabhängige Rettungswege je Wohnung und Geschoss mit Aufenthaltsräumen (§ 33).
• Statik: Laständerungen durch neue Wände, Estrich, Dachaufbau oder Aufstockung.
• Stellplätze: Mehrbedarf nach der Satzung der Stadt (§ 48, § 89 Abs. 1 Nr. 4).
• Wärmeschutz: neue beheizte Räume nach § 39 GModG (früher GEG).
• Wohnfläche danach: neu berechnen, damit Miete, Verkauf und Bank mit der tatsächlichen Fläche arbeiten.

Vom ersten Check bis zur neuen Wohnfläche: Wie läuft es mit BauplanMaster?

Das verbindliche Festpreis-Angebot kommt innerhalb von 24–48 h. Grundrisse und Wohn­flächen­berechnung liegen 72 h nach dem Aufmaß vor; für Bauantrag, Nutzungs­änderung und Nachweise steht die Frist verbindlich im Angebot. Jede Unterlage durchläuft mehrere Prüfstufen: Erstellung, interne Prüfung und finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel durch die verantwortliche kammer­eingetragene, bauvorlage­berechtigte Partner:in, dazu eine KI-gestützte Plausibilitäts­prüfung.

1. Machbarkeit: Die Machbarkeits­studie (ab 1.059 € inkl. MwSt.) zeigt anhand der Adresse, wie viel Wohnfläche mit wie vielen Geschossen und welcher Dachform möglich ist und wie realistisch die Genehmigung ist. Das ist keine Rechtsberatung; verbindlich ist nur ein Vorbescheid der Bauaufsicht.
2. Aufmaß: 3D-LiDAR-Scan vor Ort in 45–90 Min., auch in bewohnten Räumen. Der Termin richtet sich nach Ihrem Wunschtermin, bei Dringlichkeit in der Regel innerhalb von 72 h.
3. Planung und Nachweise: Bauvorlagen ab 1.429 € inkl. MwSt.; Statik, Wärme- und Brandschutz auf denselben Plänen.
4. Verfahren: Freistellung oder Bauantrag, elektronisch eingereicht. Den Antrag stellen Sie als Bauherrschaft, wir begleiten die digitale Einreichung. Im vereinfachten Verfahren entscheidet das Bauamt gesetzlich innerhalb von 6 Wochen ab vollständigen Unterlagen (§ 74 Abs. 2), in der Praxis oft länger.
5. Bau: erst nach Genehmigung oder Ablauf der Monatsfrist und mit allen Nachweisen.
6. Neue Wohn­flächen­berechnung: nach Fertigstellung, auf Grundlage eines neuen Aufmaßes.

Häufige Fragen