Wohnfläche kleiner als angegeben: Folgen bei Kauf und Miete, schnell nachmessen

Wohnfläche kleiner als angegeben: Was zählt jetzt?

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der Angabe im Mietvertrag, ist das ein Mangel, und die Miete mindert sich anteilig. Mieterhöhungen richten sich nach der tatsächlichen Fläche. Beim Kauf gibt es keine feste Prozentgrenze: Entscheidend ist, was im Kaufvertrag steht. Wer vor dem Notartermin nachmessen lässt, verhandelt mit einer belastbaren Zahl.

Gerechnet wird in der Regel nach der Wohn­flächen­verordnung (WoFlV); so legt der Bundesgerichtshof den Begriff auch im Mietrecht aus (VIII ZR 33/18). Wie die Verordnung rechnet, steht im Ratgeber Wohn­flächen­berechnung nach WoFlV.

Rechtsstand: Wohn­flächen­verordnung (seit 2004 unverändert) und die genannte BGH-Rechtsprechung, geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; Ansprüche aus Kauf- oder Mietvertrag klären Sie bitte anwaltlich.

Woher kommt die Abweichung?

Oft steckt keine Absicht dahinter, sondern eine andere Rechenweise oder ein veralteter Plan. Die typischen Ursachen lassen sich an den Regeln der WoFlV ablesen.

Was kostet eine zu kleine Fläche? Ein Rechenbeispiel

Beim Kauf wirkt jeder fehlende Quadratmeter auf den Preis, denn die Wohnfläche ist ein maßgebliches Kriterium für den Verkehrswert (BGH, Urteil vom 08.01.2004, VII ZR 181/02). Der Gutachterausschuss Düsseldorf nennt für Eigentumswohnungen der Baujahre 1948 bis vor zehn Jahren eine typische Spanne von 2.800 bis 5.800 € je m² Wohnfläche (Halbjahresbericht 2026). Für 5 m² weniger ergibt sich:

Zur Miete ein Fall des Bundesgerichtshofs: Im Vertrag standen „ca. 94,48 m²“, tatsächlich waren es 84,01 m², weil der Balkon nur zu einem Viertel zählte. Die Abweichung von 11,08 % minderte die Miete um 46,87 € im Monat; für 39 Monate waren 1.827,93 € zurückzuzahlen (VIII ZR 33/18).

Ausgebaut heißt nicht Wohnfläche: Dachboden, Keller, Souterrain

Ein ausgebauter Raum zählt nur, wenn er zur Wohnung gehört und die Anforderungen des Bauordnungs­rechts an seine Nutzung erfüllt (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Keller, Bodenräume und Garagen sind ohnehin Zubehörräume (§ 2 Abs. 3 Nr. 1).

In NRW brauchen Aufenthaltsräume 2,40 m lichte Höhe; im Dachraum und im Kellergeschoss genügen 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche (§ 46 Abs. 1 BauO NRW). Dazu kommen ausreichend Fensterfläche (§ 46 Abs. 2) und zwei Rettungswege je Nutzungseinheit (§ 33). Fehlt etwa der zweite Rettungsweg, ist ein gut ausgebautes Dachzimmer nach dem Wortlaut der WoFlV keine Wohnfläche.

Ob ein Raum zählt, der alle Anforderungen erfüllt, aber nie genehmigt wurde, ist nicht abschließend geklärt; eine saubere Berechnung weist ihn getrennt aus. Die Prüfschritte vor einem solchen Kauf stehen im Beitrag Haus mit nicht genehmigtem Ausbau kaufen.

Miete: Wann gilt die 10-Prozent-Grenze?

Die 10-%-Grenze gilt nur für die Minderung. Liegt die Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, mindert sich die Miete im Verhältnis der Abweichung, ohne Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03). Das gilt auch, wenn im Vertrag nur „ca.“ steht.

Bei Mieterhöhungen (seit dem Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14) und bei der Umlage der Betriebskosten nach Fläche (seit dem Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17) zählt dagegen allein die tatsächliche Fläche:

• Minderung: erst ab mehr als 10 % Abweichung nach unten.
• Mieterhöhung: immer die tatsächliche Fläche, die Kappungsgrenze bleibt.
• Betriebskosten nach Fläche: immer die tatsächliche Fläche.

Kauf: Was gilt bei Exposé, Kaufvertrag und Notartermin?

Eine gesetzliche Prozentgrenze wie in der Miete gibt es beim Kauf nicht. Eine Flächenangabe nur im Exposé, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wurde, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheits­vereinbarung (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14). Welche Ansprüche bei einer Abweichung bestehen, hängt vom Vertrag ab, etwa von einem Haftungs­ausschluss, und gehört in die anwaltliche Prüfung.

Für Käufer:innen heißt das: Die Zahl muss vor der Beurkundung stimmen. Verkäufer:innen und Makler:innen vermeiden Streit, wenn die Angabe auf einer dokumentierten Berechnung nach WoFlV beruht. Woran Sie eine belastbare Berechnung erkennen, zeigt die Checkliste prüffähige Wohn­flächen­berechnung.

Vor dem Notartermin: In fünf Schritten zur belastbaren Zahl

Zwischen Finanzierungs­zusage und Notartermin bleibt oft wenig Zeit; der Ablauf funktioniert auch vor dem Kauf. Bei BauplanMaster kommt das Festpreis-Angebot innerhalb von 24–48 h, das Wohnflächen-Paket kostet ab 539 € inkl. MwSt., ein nötiges Aufmaß steht im Angebot. Jede Berechnung durchläuft Erstellung, interne Prüfung mit KI-gestützter Plausibilitäts­prüfung und finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel der verantwortlichen kammer­eingetragenen, bauvorlage­berechtigten Partner:in.

Mehr zur Leistung: Wohn­flächen­berechnung mit bemaßten Grundrissen und Gebäudeaufmaß per 3D-Laserscan.

1. Unterlagen sichten: Exposé, Teilungs­erklärung, alte Grundrisse und frühere Berechnungen. Steht dort eine Rechenregel wie WoFlV, II. BV oder DIN 277?
2. Zutritt klären: Vor dem Kauf braucht das Aufmaß die Zustimmung der Verkäufer:in, bei Vermietung auch der Mieter:innen.
3. Aufmaß vor Ort: Der 3D-LiDAR-Scan dauert je nach Objekt 45–90 Min. und läuft im bewohnten Zustand. Der Termin richtet sich nach Ihrem Wunschtermin, bei Dringlichkeit in der Regel innerhalb von 72 h.
4. Berechnung nach WoFlV: Raum für Raum mit Faktor, bemaßtem Grundriss, Unterschrift und Stempel, 72 h nach dem Aufmaß.
5. Besprechen: Ergebnis mit Makler:in und Notariat abstimmen; Fragen zu Kaufpreis oder Haftung klären Sie anwaltlich.

Häufige Fragen