Haus mit nicht genehmigtem Ausbau kaufen: Risiken vor dem Notartermin prüfen

Nicht genehmigter Ausbau: Worauf kommt es beim Kauf an?

Ein nicht genehmigter Ausbau wird nicht dadurch rechtmäßig, dass er alt ist oder im Exposé steht; Bestandsschutz haben nur rechtmäßig bestehende Anlagen. Für Käufer:innen kann er bei Wohnfläche und Bankbewertung fehlen: Räume, die das Bauordnungs­recht nicht erfüllen, zählen nicht zur Wohnfläche, und Banken rechnen nur mit zulässiger Nutzung. Prüfen Sie vor dem Notartermin Bauakte und Bestand.

Zu unterscheiden sind zwei Fälle. Formell ungenehmigt: Die Genehmigung fehlt, der Raum könnte sie aber bekommen. Materiell unzulässig: Der Raum verstößt etwa bei Raumhöhe oder Rettungsweg gegen Vorschriften. Der erste Fall ist meist eine Frage von Kosten und Zeit, der zweite kann die Nutzung insgesamt in Frage stellen.

Rechtsstand: Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026, geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Typische Fälle: Was ist jeweils zu prüfen?

Diese Punkte entscheiden, ob ein Ausbau genehmigungs­fähig ist:

Was bedeutet das für Wohnfläche, Bank und Kaufpreis?

Wohnfläche: Räume, die den Anforderungen des Bauordnungs­rechts nicht genügen, gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Ob ein Raum zählt, der nur formell ungenehmigt ist, die Anforderungen aber erfüllt, ist umstritten. Eine sorgfältige Berechnung weist solche Flächen deshalb getrennt aus. Was eine kleinere Fläche finanziell bedeutet, rechnet der Beitrag Wohnfläche kleiner als angegeben durch.

Bank: Pfandbriefbanken setzen nach § 10 Abs. 1 BelWertV nur den Ertrag bei zulässiger Nutzung an, maßgeblich ist die vermietbare Wohnfläche; andere Institute haben eigene Vorgaben. Rechnen Sie damit, dass eine Bank einen ungenehmigten Ausbau nicht oder nur mit Abschlag berücksichtigt, und sprechen Sie das früh an.

Kaufpreis und Vertrag: Wie sich eine fehlende Genehmigung auf den Preis auswirkt, ist Verhandlungs­sache und hängt am Kaufvertrag. Fragen zu Minderung, Haftung und Gewährleistung gehören in eine anwaltliche Prüfung, Fragen zum Versicherungs­schutz an den Versicherer.

Nutzung: Wer eine Anlage ohne erforderliche Genehmigung nutzt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis 500.000 € betragen (§ 86 Abs. 1 Nr. 14 und Abs. 3 BauO NRW). Die Bauaufsicht kann die Nutzung untersagen (§ 82 Abs. 1).

Wie gleiche ich Bauakte und Bestand ab?

Die Bauakte zeigt, was genehmigt ist, das Aufmaß, was gebaut ist. Einsicht bekommen Eigentümer:innen oder schriftlich Bevollmächtigte; als Käufer:in brauchen Sie eine Vollmacht der Verkäuferseite, bei mehreren Eigentümer:innen von allen. Köln verlangt dazu Ausweis und einen Grundbuchauszug, der nicht älter als 6 Monate ist; die Einsicht kostet je nach Umfang 33 bis 100 €, einen Rechtsanspruch darauf gibt es nicht. Den Ablauf erklärt Bauakte einsehen in NRW.

Achten Sie auf die genehmigte Nutzung jedes Raums, die Zahl der genehmigten Wohneinheiten und spätere Änderungen. Ein alter Grundriss allein belegt keine Genehmigung.

So läuft es bei BauplanMaster: Das Festpreis-Angebot kommt innerhalb von 24–48 h. Gemessen wird vor Ort per 3D-LiDAR-Scan in 45–90 Min., auch in bewohnten Räumen; Bestandspläne liegen 72 h nach dem Aufmaß vor. Jede Unterlage durchläuft Erstellung, interne Prüfung und eine KI-gestützte Plausibilitäts­prüfung bis zur finalen Prüfung mit Unterschrift und Stempel durch die verantwortliche kammer­eingetragene, bauvorlage­berechtigte Partner:in.

Lässt sich der Ausbau nachträglich genehmigen?

Das hängt davon ab, ob er die Anforderungen erfüllt oder sich anpassen lässt. Die nachträgliche Genehmigung ist ein gewöhnlicher Bauantrag zur dreifachen Gebühr, bei Nutzungs­änderungen 75 bis 7.500 €. Seit 01.09.2026 helfen neue Regeln: Bei Nutzungs­änderungen genügt eine Fensterfläche von 1/10 der Netto-Raumfläche (§ 46 Abs. 2), und Abweichungen für die Weiternutzung bestehender Gebäude „soll“ die Bauaufsicht zulassen (§ 69 Abs. 1).

Den Ablauf erklärt Nachträgliche Baugenehmigung in NRW, die nötigen Unterlagen Baugenehmigung in NRW. Wie realistisch eine Genehmigung ist, schätzt eine Machbarkeits­studie vorab ein; verbindlich für 3 Jahre klärt eine einzelne Frage nur der Vorbescheid der Bauaufsicht: Machbarkeit und Bauvoranfrage.

Checkliste vor dem Notartermin

Diese Punkte sollten geklärt sein, bevor Sie unterschreiben:

• Bauakte mit Vollmacht einsehen: Baugenehmigungen, genehmigte Pläne, Nutzung je Raum
• Bestand aufmessen lassen und mit den genehmigten Plänen vergleichen
• Wohnfläche ohne bauordnungs­widrige Räume berechnen, unsichere Flächen getrennt ausweisen
• Baulastenauskunft einholen: 50 € je Baulast, höchstens 200 €, ohne Eintrag 30 €
• bei Dach und Keller Raumhöhe, Fenster und zweiten Rettungsweg prüfen
• die finanzierende Bank früh über Abweichungen informieren
• Kaufvertrag notariell und anwaltlich prüfen lassen, etwa zu Beschaffenheit und Haftung
• Versicherungs­schutz für ausgebaute Flächen mit dem Versicherer klären

Für Verkäufer:innen: legalisieren oder offenlegen?

Verschweigen ist keine Option: Spätestens die Bank der Käufer:in fragt nach der Genehmigung, und Haftungsfragen klären Sie besser vorher anwaltlich. Es bleiben zwei Wege: legalisieren oder offen verkaufen.

1. Bestand und Akte abgleichen: Was ist genehmigt, was nicht?
2. Genehmigungs­fähigkeit einschätzen lassen: Raumhöhe, Fenster, Rettungswege, Abstandsflächen, Stellplätze.
3. Entscheiden: Lohnt die Legalisierung vor dem Verkauf, oder wird offen verkauft?
4. Legalisieren: nachträglicher Antrag mit Bestandsplänen und Nachweisen, Gebühr dreifach. Zur Leistung: Bauantrag und Nutzungs­änderung.
5. Offenlegen: Flächen im Exposé korrekt bezeichnen, ungenehmigte Räume getrennt ausweisen und die vorhandenen Genehmigungs­unterlagen übergeben (§ 74 Abs. 9 BauO NRW).

Häufige Fragen