Bauakte einsehen in NRW: Vollmacht, Gebühren, Ablauf in Düsseldorf und Köln

Wo liegt die Bauakte, und wer darf sie einsehen?

Die Bauakte liegt im Bauaktenarchiv der Bauaufsicht von Stadt oder Kreis. Einsehen dürfen in der Regel Eigentümer:innen oder schriftlich Bevollmächtigte; Käufer:innen brauchen eine Vollmacht der Verkäufer:in. In Köln kostet die Einsicht je nach Umfang 33 bis 100 €, in Düsseldorf bestellen Sie online, ab 55 € je Hausakte. Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem heutigen Bau garantiert die Akte nicht.

Drei Ämter werden oft verwechselt. Die Bauaufsicht führt die Bauakte mit Genehmigungen und Plänen sowie das Baulasten­verzeichnis. Das Katasteramt liefert die Flurkarte, das Grundbuchamt beim Amtsgericht den Grundbuchauszug.

Einen Rechtsanspruch gibt es nicht überall: Köln und Duisburg bieten die Einsicht als freiwilligen Service an. Wer weder Eigentümer:in noch bevollmächtigt ist, kann etwa in Köln und Dortmund einen Antrag nach dem Informations­freiheits­gesetz stellen.

Rechtsstand: Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026; Stadtangaben auf den Amtsseiten geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Was kostet die Bauakteneinsicht in Düsseldorf, Köln und anderen Städten?

Jede Stadt regelt Antrag, Gebühr und Ablauf selbst. Stand der Amtsseiten: 13.10.2026. Wichtig: In Düsseldorf und Duisburg fällt die Grundgebühr auch an, wenn keine Akte gefunden wird.

Welche Vollmacht und welche Unterlagen brauchen Sie?

Sie brauchen einen Ausweis, einen Eigentums­nachweis und, wenn Sie nicht selbst Eigentümer:in sind, eine schriftliche Vollmacht. Gehört das Haus mehreren Personen, verlangt Köln eine Vollmacht aller Eigentümer:innen. Käufer:innen lassen sich deshalb vor dem Notartermin von der Verkäufer:in bevollmächtigen.

In die Vollmacht gehören die Namen beider Seiten, die Objektadresse, möglichst Gemarkung, Flur und Flurstück, der Zweck sowie Datum und Unterschrift. Am Beispiel Köln bringen Sie mit:

• Personalausweis oder Reisepass
• Grundbuchauszug, nicht älter als 6 Monate; ersatzweise das Bestandsblatt vom Amtsgericht oder einen aktuellen Grundbesitzabgaben­bescheid
• nach einem frischen Kauf den Kaufvertrag; eine Eintragungs­bekanntmachung reicht nicht
• die schriftliche Vollmacht, wenn Sie für andere kommen

Was steht in der Bauakte, und was fehlt oft?

In der Bauakte stehen die Genehmigungen mit den Bauvorlagen, also Grundrisse, Schnitte und Ansichten, vielfach auch statische Berechnungen. Düsseldorf hat Unterlagen zu fast allen Gebäuden, die seit 1900 rechtmäßig errichtet wurden.

Was fehlt, ist oft genau das, was Bank oder Käufer:innen suchen. Duisburg nennt Wohn­flächen­berechnung, Baujahr und nicht genehmigungs­pflichtige Maßnahmen ausdrücklich als häufig nicht oder nicht verwertbar enthalten. Das hat einen Grund: Eine Wohn­flächen­berechnung gehört nicht zu den Bauvorlagen nach der BauPrüfVO, dort wird der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 berechnet.

Dazu kommen Kriegsverluste, in Münster etwa für Gebäude im damaligen Stadtgebiet, und Unterlagen ohne Aufbewahrungs­pflicht. Vor allem aber zeigt die Akte den genehmigten Stand, nicht spätere Umbauten.

Akte und Bestand stimmen nicht überein: Was jetzt?

Klären Sie zuerst, welche Art Abweichung vorliegt. Manche Änderungen sind verfahrensfrei, etwa neue Fenster und Türen (§ 62 Abs. 1 Nr. 11 c BauO NRW); dann genügen Bestandspläne, die den heutigen Zustand zeigen. Ein ausgebautes Dachgeschoss, eine Wohnung im Keller oder ein Laden, der heute Wohnung ist, brauchen dagegen in der Regel eine Genehmigung.

Bestandsschutz gilt nur für rechtmäßig bestehende Anlagen (§ 59 Abs. 1 BauO NRW). Eine nachträgliche Genehmigung kostet bei der Behörde das Dreifache der normalen Gebühr (Tarifstelle 3.1.8.1.1.1 AVwGebO NRW). Und Räume, die das Bauordnungs­recht nicht erfüllen, zählen nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV).

Vor einem Kauf gehört diese Frage deshalb auf den Tisch, bevor Sie unterschreiben. Worauf Sie achten sollten, erklärt der Beitrag Haus mit nicht genehmigtem Ausbau kaufen.

Sollten Sie die Baulastenauskunft gleich mitbeantragen?

Ja, wenn Sie kaufen, finanzieren oder bauen wollen. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Zufahrt über das Grundstück zu dulden, und sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümer:innen (§ 85 Abs. 1 BauO NRW).

Einsehen darf, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 85 Abs. 5). Die Auskunft kostet landesweit 50 € je Baulast, höchstens 200 € je Grundstück, ohne Eintrag 30 € (Tarifstellen 3.1.5.6.3 und 3.1.5.6.4); in Köln kostet das Negativattest online 15 €. Liegt eine Baulast vor, braucht ein späterer Bauantrag einen amtlichen Lageplan vom Katasteramt (§ 3 Abs. 3 BauPrüfVO).

Wenn es schnell gehen muss: So läuft es bei BauplanMaster

Ein Aufmaß ersetzt keine Genehmigung, liefert aber planbar, was die Akte oft nicht hat: bemaßte Pläne des heutigen Zustands und eine Wohnfläche nach WoFlV. Das Festpreis-Angebot kommt innerhalb von 24–48 h; gemessen wird per 3D-LiDAR-Scan, auch in bewohnten Räumen.

Jede Unterlage durchläuft Erstellung, interne Prüfung, eine KI-gestützte Plausibilitäts­prüfung und die finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel durch eine kammer­eingetragene, bauvorlage­berechtigte Partner:in. Details: Bestandspläne erstellen und Gebäudevermessung und Aufmaß. Für die Bank hilft der Überblick Unterlagen für die Immobilien­finanzierung, für neue Pläne Bestandspläne erstellen lassen.

1. Berechtigung klären: Sind Sie Eigentümer:in, oder brauchen Sie eine Vollmacht?
2. Vollmacht aller Eigentümer:innen einholen und den Eigentums­nachweis bereitlegen.
3. Antrag stellen oder Termin buchen, je nach Stadt online oder per E-Mail.
4. Unterlagen sichten: Was ist genehmigt, was fehlt, was weicht vom Bestand ab?
5. Lücken per Aufmaß schließen: Scan vor Ort in 45–90 Min., Pläne und Wohn­flächen­berechnung 72 h nach dem Aufmaß.

Häufige Fragen