Bestandspläne erstellen lassen: Grundriss, Schnitt, Ansicht schnell und prüffähig

Was sind Bestandspläne, und wofür brauchen Sie sie?

Bestandspläne zeigen ein Gebäude so, wie es heute steht: bemaßte Grundrisse aller Geschosse, auf Wunsch Schnitte und Ansichten, üblich im Maßstab 1:100. Fehlen sie oder stimmen alte Pläne nicht mehr, entstehen sie aus einem Aufmaß vor Ort. Gebraucht werden sie für Bank, Exposé, Umbau und Bauantrag.

Für Bauvorlagen schreibt § 4 BauPrüfVO den Maßstab 1:100 vor, mit Grundrissen aller Geschosse, Schnitten und Ansichten, der Nutzung jedes Raums und im Schnitt den lichten Raumhöhen. Ein Bestandsplan, der diese Angaben schon enthält, lässt sich später ohne Neuzeichnen für Planung und Antrag weiterverwenden.

Rechtsstand: Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026 und BauPrüfVO in der Fassung vom 26.11.2024, geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Planarten gibt es?

Welche Pläne Sie brauchen, hängt vom Empfänger ab. Die Tabelle zeigt, was jede Planart enthält und wofür sie typischerweise verlangt wird.

Ein amtlicher Lageplan ist nötig, wenn Grenzen nicht festgestellt sind, Koordinaten fehlen, ein Grenzüberbau besteht, eine Baulast im Spiel ist oder er beantragt wird (§ 3 Abs. 3 BauPrüfVO). In den übrigen Fällen darf ihn die Entwurfsverfasser:in im Bauantrag selbst erstellen.

Alte Pläne digitalisieren oder neu aufmessen?

Digitalisieren reicht, wenn die alten Pläne vollständig, bemaßt und aktuell sind; das zeigen Kontrollmaße vor Ort. Wurde umgebaut, eine Wand versetzt, das Dachgeschoss ausgebaut oder angebaut, zeigen die Pläne den Stand von damals. Die Wohnfläche ist dann nach § 3 Abs. 4 WoFlV neu zu ermitteln.

Die Bauakte hilft nur begrenzt. Sie enthält den genehmigten Stand und ist nicht immer schnell zu haben: Duisburg weist darauf hin, dass viele angefragte Angaben wie Wohn­flächen­berechnung und Baujahr nicht oder nicht verwertbar in den Akten stehen, Münster kann für die Bearbeitung derzeit keinen Zeitpunkt nennen (Stand der Amtsseiten 13.10.2026). Wie die Einsicht abläuft, steht im Beitrag Bauakte einsehen in NRW.

Eine einfache Entscheidungs­hilfe:

• Pläne aktuell, bemaßt, nichts umgebaut: digitalisieren und mit Kontrollmaßen prüfen.
• Pläne vorhanden, aber seither umgebaut: Kontrollmaße oder Aufmaß vor Ort.
• Keine Pläne oder nur Skizzen: vollständiges Aufmaß.
• Mehrere Fachleute planen am selben Objekt: ein Scan als gemeinsame Grundlage.

Verkaufen ohne aktuelle Grundrisse: Was Verkäufer und Makler vorbereiten

Ohne Grundrisse fehlt dem Exposé die wichtigste Orientierung, und Käufer:innen brauchen spätestens für ihre Bank bemaßte Pläne. Die Unterlagenliste der ING etwa verlangt offizielle, bemaßte Bauzeichnungen mit Grundriss je Stockwerk, Ansicht und Querschnitt, einzureichen bei Antragstellung, spätestens vor der ersten Auszahlung (Stand Juli 2022).

Wer vor dem Vermarktungs­start messen lässt, nennt eine Fläche mit Rechenweg statt einer Schätzung. Das hilft auch beim Notartermin, denn eine Angabe nur im Exposé ist in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit (BGH, V ZR 78/14); eine dokumentierte Berechnung macht klar, welche Zahl gemeint ist. Was die Bank darüber hinaus verlangt, steht im Überblick Unterlagen für die Immobilien­finanzierung.

Baugenehmigung und Bauvorlagen sind übrigens von Bauherrschaft und Eigentümer:innen aufzubewahren und an Rechtsnachfolger weiterzugeben (§ 74 Abs. 9 BauO NRW). Fehlen sie trotzdem, ersetzen Bestandspläne die Planunterlagen, nicht aber die Genehmigung selbst.

In welchen Formaten bekommen Sie die Pläne?

Gezeichnet wird in Archicad, einer BIM-Software für die Gebäudeplanung. Sie arbeitet modellbasiert: Schnitte und Ansichten entstehen aus demselben Gebäudemodell wie die Grundrisse.

Ablauf und Dauer bei BauplanMaster

Vor Ort sind wir in ganz NRW. Leistung und Preis im Detail stehen unter Bestandspläne erstellen lassen, wie der Scan funktioniert, im Beitrag LiDAR-Aufmaß. Der Ablauf:

1. Anfrage: Objekt, Anlass und vorhandene Unterlagen nennen, das dauert rund zwei Minuten.
2. Festpreis-Angebot: innerhalb von 24–48 h. Das Bestandsplan-Paket kostet ab 539 € inkl. MwSt.; ein nötiges Aufmaß steht im Angebot.
3. Termin: Der Termin vor Ort richtet sich nach Ihrem Wunschtermin, bei Dringlichkeit in der Regel innerhalb von 72 h.
4. Aufmaß: 3D-LiDAR-Scan in 45–90 Min., im bewohnten Zustand und ohne Ausräumen, oder Kontrollmaße zu Ihren Altplänen.
5. Zeichnen und Prüfen: Pläne in Archicad, interne Prüfung mit KI-gestützter Plausibilitäts­prüfung, abschließende Prüfung durch die verantwortliche kammer­eingetragene, bauvorlage­berechtigte Partner:in; Unterschrift und Stempel auf Wunsch.
6. Lieferung: 72 h nach dem Aufmaß, als PDF, auf Wunsch als DWG und IFC.

Was sollten Sie vorab bereitlegen?

Je mehr vorliegt, desto genauer passt das Angebot. Hilfreich sind:

• alte Pläne, Baugenehmigung und frühere Wohn­flächen­berechnungen, auch wenn sie veraltet sind
• bei Eigentumswohnungen Teilungs­erklärung und Aufteilungsplan
• Zugang zu allen Räumen, auch Keller, Dachboden und Technikräumen; vermietete Einheiten mit den Mieter:innen abstimmen
• Zweck und Empfänger der Pläne, damit Planarten und Formate passen
• gewünschte Formate und Ihre Frist, etwa Notartermin oder Bankfrist

Gehört zu den Plänen eine Wohn­flächen­berechnung, erklärt der Ratgeber Wohn­flächen­berechnung nach WoFlV, wie Dachschrägen, Balkone und Keller zählen.

Häufige Fragen