Unterlagen für die Immobilien­finanzierung: Was die Bank verlangt, wenn Pläne fehlen

Welche Unterlagen verlangt die Bank für eine Bestandsimmobilie?

Für die Finanzierung einer Bestandsimmobilie verlangen Banken typischerweise Grundbuchauszug, Flurkarte, bemaßte Grundrisse, oft Schnitt und Ansicht, eine Wohn­flächen­berechnung und teils die Berechnung des umbauten Raums. Die genaue Liste legt jede Bank selbst fest. Fehlen Pläne und ist die Bauakte leer oder veraltet, entstehen die Unterlagen aus einem Aufmaß vor Ort.

Wie unterschiedlich die Listen sind, zeigen veröffentlichte Checklisten (abgerufen am 13.10.2026). Die ING nennt unter anderem Flurkarte oder amtlichen Lageplan, Energieausweis, eine Wohn­flächen­berechnung nach Wohn­flächen­verordnung und offizielle, bemaßte Bauzeichnungen mit Ansicht und Querschnitt, einzureichen spätestens vor der ersten Auszahlung. Die Stadtsparkasse Mönchengladbach verlangt fürs Erstgespräch eine Wohn- und Nutz­flächen­berechnung, ersatzweise bemaßte Grundrisse, und einen höchstens 3 Monate alten Grundbuchauszug. Der Vermittler baufi24 führt zusätzlich die Kalkulation des umbauten Raums auf.

Fragen Sie deshalb im ersten Gespräch nach der Checkliste Ihrer Bank und danach, was bis zur Zusage und was bis zur Auszahlung vorliegen muss. So sehen Sie früh, was fehlt, und gewinnen die Zeit, die Sie vor dem Notartermin brauchen.

Rechtsstand: BelWertV, WoFlV, GModG (früher GEG) und Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026, geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Finanzierungs­beratung.

Woher bekommen Sie jede Unterlage, und was tun, wenn sie fehlt?

Die meisten Unterlagen liegen bei drei Stellen: beim Grundbuchamt, beim Katasteramt und bei der Bauaufsicht von Stadt oder Kreis. Wer die Ämter verwechselt, verliert Tage. Wie Sie an die Bauakte kommen und was die Einsicht in Düsseldorf, Köln und anderen Städten kostet, erklärt der Beitrag Bauakte einsehen in NRW.

Warum braucht die Bank Pläne und Flächen überhaupt?

Weil sie daraus den Beleihungswert ableitet. Bei Pfandbriefbanken wird er per Gutachten ermittelt, das Objekt wird besichtigt, und das Gutachten muss die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften darstellen (§ 5 Abs. 1 und 3 Beleihungs­wert­ermittlungs­verordnung, BelWertV). Als Ertrag zählt nur, was bei zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbar ist, und die Mietfläche ist die vermietbare Wohnfläche (§ 10 Abs. 1 BelWertV).

Bei Darlehen bis 600.000 € für Wohnobjekte genügt eine vereinfachte Wertermittlung (§ 24 BelWertV). Auch sie braucht belastbare Angaben zu Fläche und Zustand. Die Annahme „Die Bank braucht das nur pro forma“ trifft deshalb nicht zu: Fehlen Unterlagen, bleibt der Bank nur, vorsichtig zu schätzen oder nachzufordern.

Zwei Punkte werden oft übersehen. Räume, die das Bauordnungs­recht nicht erfüllen, zählen nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 Wohn­flächen­verordnung (WoFlV) nicht zur Wohnfläche, etwa ein ausgebauter Keller ohne die nötige Raumhöhe. Und ob eine Bank einen Stempel verlangt, steht nicht in der BelWertV, das ist Praxis der einzelnen Bank. Wie eine Berechnung für die Bank aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Wohn­flächen­berechnung für die Bank.

Keine Unterlagen da: Wie schaffen Sie es bis zum Notartermin?

Arbeiten Sie parallel statt nacheinander. Die Bauakte kann dauern: Düsseldorf weist auf „vorübergehend längere Bearbeitungs­zeiten“ hin, Duisburg auf eine derzeit erhöhte Bearbeitungs­dauer, und Münster nennt im Moment gar keinen Bereitstellungs­termin. Ein Aufmaß vor Ort zeigt außerdem den heutigen Bestand und nicht den Stand der letzten Genehmigung.

1. Checkliste der Bank anfordern und klären, was bis zur Zusage und was bis zur ersten Auszahlung vorliegen muss.
2. Parallel Bauakte und Baulastenauskunft bei der Bauaufsicht beantragen, als Käufer:in mit Vollmacht der Eigentümer:in.
3. Festpreis-Angebot für Pläne und Wohn­flächen­berechnung anfragen; es kommt innerhalb von 24–48 h.
4. Termin vor Ort abstimmen und den Zutritt mit der Verkäufer:in klären. Der Termin richtet sich nach Ihrem Wunschtermin, bei Dringlichkeit in der Regel innerhalb von 72 h.
5. Aufmaß per 3D-LiDAR-Scan in 45–90 Min., auch in bewohnten Räumen.
6. Grundrisse und Wohn­flächen­berechnung liegen 72 h nach dem Aufmaß vor, geprüft, unterschrieben und gestempelt.
7. Unterlagen an Bank und Notariat geben und Abweichungen zur Bauakte offen ansprechen.

Wer darf Grundrisse und Wohnflächen­berechnungen erstellen?

Für die Bank schreibt kein Gesetz vor, wer Pläne und Flächen erstellt; das legt jede Bank in ihrer Checkliste fest. Die ING verlangt etwa bei Eigentumswohnungen eine „vom Architekten (oder Ingenieur, Meister, Sachverständigen) bestätigte Berechnung der Wohnfläche“. Andere Banken lassen fürs Erstgespräch bemaßte Grundrisse genügen.

Strenger ist der Bauantrag: Bauvorlagen für die nicht verfahrensfreie Errichtung und Änderung von Gebäuden muss eine bauvorlage­berechtigte Entwurfsverfasser:in erstellen (§ 67 Abs. 1 BauO NRW). Bauvorlage­berechtigt sind vor allem Architekt:innen und Ingenieur:innen in der Liste der Ingenieurkammer-Bau NRW. Wer Pläne für die Bank und später für einen Umbau braucht, spart doppelte Arbeit, wenn sie von Anfang an aus dieser Hand kommen.

Worauf es bei Bestandsplänen ankommt, vom Aufmaß bis zum Dateiformat, zeigt der Beitrag Bestandspläne erstellen lassen.

Verkaufen ohne aktuelle Grundrisse: Was sollten Verkäufer und Makler vorbereiten?

Die Unterlagen sollten vor dem Vermarktungs­start vorliegen, nicht erst, wenn die Käuferbank fragt. Genehmigungs­unterlagen müssen Bauherrschaft und Eigentümer:innen aufbewahren und an Rechtsnachfolger weitergeben (§ 74 Abs. 9 BauO NRW). Den Energieausweis legen Sie Interessierten spätestens bei der Besichtigung vor (§ 80 Abs. 4 GModG); was in die Anzeige gehört, erklärt der Beitrag Energieausweis beim Verkauf.

Vorsicht mit Flächen aus alten Exposés. Eine Exposé-Angabe, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen wird, führt nach der Rechtsprechung des BGH in aller Regel nicht zu einer vereinbarten Beschaffenheit (Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14). Streit um falsche Flächen gibt es trotzdem; was im Kaufvertrag steht, klären Sie mit Notariat oder Anwält:in.

Diese Checkliste hilft Verkäufer:innen und Maklern:

• Bauakte sichten: Genehmigungen, Pläne und spätere Änderungen
• bemaßte Grundrisse aller Geschosse, die den heutigen Zustand zeigen
• Wohn­flächen­berechnung nach WoFlV mit Raumliste
• gültiger Energieausweis und die Pflichtangaben für die Anzeige
• Baulastenauskunft
• bei Eigentumswohnungen Teilungs­erklärung und Aufteilungsplan
• Ausbauten ohne Genehmigung erkennen und vor der Vermarktung klären

Eigentumswohnung: Welche Rolle spielen Teilungs­erklärung und Aufteilungsplan?

Bei Eigentumswohnungen will die Bank sehen, welche Einheit genau finanziert wird. Die ING verlangt dafür Teilungs­erklärung und Aufteilungsplan, aus denen die zu finanzierende Wohnung eindeutig hervorgeht. Die Stadtsparkasse Mönchengladbach lässt die Teilungs­erklärung nachreichen.

Der Aufteilungsplan zeigt die Lage der Einheit, aber nicht zwingend ihren heutigen Zustand oder eine Wohnfläche nach WoFlV. Fehlen Flächen oder bemaßte Grundrisse der Wohnung, entstehen sie aus einem Aufmaß der Einheit. Aufteilungs­pläne erstellen wir auf Anfrage, der Umfang steht dann im Angebot.

So läuft es bei BauplanMaster: Kosten und Zeit

Das verbindliche Festpreis-Angebot kommt innerhalb von 24–48 h. Grundrisse, Bestandspläne und Wohn­flächen­berechnung liegen 72 h nach dem Aufmaß vor. Gemessen wird vor Ort per 3D-LiDAR-Scan in 45–90 Min., in ganz NRW, etwa in Düsseldorf, Köln, Essen, Dortmund und Duisburg.

Jede Unterlage durchläuft mehrere Prüfstufen: Erstellung, interne Prüfung, eine KI-gestützte Plausibilitäts­prüfung und die finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel durch die verantwortliche kammer­eingetragene, bauvorlage­berechtigte Partner:in. Die Wohnfläche rechnen wir nach WoFlV; gezeichnet wird in Archicad, geliefert als PDF, auf Wunsch als DWG und IFC.

Sie zahlen einen Festpreis ohne Vorkasse, erst nach Lieferung. Wird eine Unterlage aus formalen Gründen zurückgewiesen, die wir oder die Partner:in zu vertreten haben, bessern wir kostenfrei nach. Ist das nicht möglich, erstatten wir den Preis der betroffenen Leistung. Was im Paket enthalten ist, steht auf der Seite Bestandspläne erstellen.

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