Gewerbe zu Wohnen in NRW: KfW-Zuschuss 266 und Genehmigung, Antrag bis 31.12.2026
Gewerbe zu Wohnen: wie Sie leerstehende Büros, Praxen oder Läden in NRW zu Wohnungen umbauen, welche Genehmigung nötig ist und wie Sie den KfW-Zuschuss 266 sichern, bevor die Antragsfrist am 31.12.2026 endet.
Inhalt (9 Abschnitte)
Das Wichtigste in Kürze
- Die KfW zahlt im Programm 266 einen Zuschuss von 30 % der förderfähigen Kosten, höchstens 30.000 € je neuer Wohneinheit.
- Der Antrag muss vor den Liefer- und Leistungsverträgen bei der KfW eingehen, spätestens am 31.12.2026; Aufmaß und Planung dürfen vorher beginnen.
- Gefördert wird der Umbau beheizter Flächen, die bisher nicht zum Wohnen dienten; maßgeblich ist grundsätzlich die genehmigte Nutzung laut Bauakte.
- In NRW braucht der Umbau in der Regel eine Genehmigung der Nutzungsänderung; seit 01.09.2026 entfallen für bestehende Bauteile viele Anforderungen (§ 47 Abs. 6 BauO NRW).
- BauplanMaster nennt den Festpreis für Bauvorlagen und Nachweise innerhalb von 24–48 h.
Gewerbe zu Wohnen: Zuschuss und Genehmigung auf einen Blick
Wer leerstehende Büros, Praxen oder Läden zu Wohnungen umbaut, kann über das KfW-Programm 266 einen Zuschuss von 30 % der förderfähigen Kosten bekommen, höchstens 30.000 € je neuer Wohneinheit. Der Antrag muss vor den Liefer- und Leistungsverträgen gestellt werden, spätestens bis 31.12.2026. In NRW braucht der Umbau meist eine Genehmigung der Nutzungsänderung; seit 01.09.2026 gelten Erleichterungen für bestehende Bauteile.
Förderstand: KfW-Produktseite 266 und Pressemitteilung vom 30.06.2026, geprüft am 13.10.2026; die Mittel stehen unter Haushaltsvorbehalt. Rechtsstand: Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Förderberatung.
KfW 266: Wer bekommt wie viel, und bis wann?
Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ läuft seit 01.07.2026 und ist ein Zuschuss, kein Kredit. Den Antrag stellen Sie direkt bei der KfW; die NRW.BANK berät, ist aber nicht Antragsstelle. Ausgezahlt wird erst nach Abschluss, wenn Kosten und Effizienzstandard bestätigt sind. Bis dahin muss der Umbau anders finanziert sein.
| Punkt | Regel im Programm 266 |
|---|---|
| Zuschuss | 30 % der förderfähigen Kosten, gerechnet auf höchstens 100.000 € je neuer Wohneinheit |
| Obergrenze | bis 300.000 € für mehrere Wohneinheiten, sofern keine anderen De-minimis-Beihilfen in den letzten 3 Jahren |
| Antragsberechtigt | u. a. Privatpersonen, Unternehmen, Eigentümergemeinschaften, Genossenschaften, Kommunen |
| Flächen | beheizt und bisher nicht zum Wohnen genutzt, etwa Büros, Praxen, Läden |
| Gebäude | Bauantrag oder Bauanzeige mindestens 5 Jahre alt |
| Ergebnis | mindestens eine neue Wohneinheit, mindestens 10 Jahre Wohnnutzung |
| Energiestandard | Effizienzhaus 85 EE, bei Denkmälern EH Denkmal EE; Energieeffizienz-Expert:in aus der dena-Liste bestätigt den Antrag |
| Fristen | Antrag bis 31.12.2026, Umsetzung innerhalb von 54 Monaten nach Zusage |
Quelle: KfW, abgerufen am 13.10.2026. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.
Rechenbeispiel: Eine Büroetage wird zu zwei Wohnungen
Eine leerstehende Büroetage soll zu zwei Wohnungen werden. Gefördert werden die Umbaukosten je neuer Wohneinheit, gedeckelt bei 100.000 €:
| Fall | Förderfähige Kosten je Wohnung | Zuschuss je Wohnung | Zuschuss gesamt |
|---|---|---|---|
| Variante A | 90.000 € | 27.000 € | 54.000 € |
| Variante B | 120.000 €, angesetzt mit 100.000 € | 30.000 € | 60.000 € |
Vereinfachtes Beispiel, keine Auswertung eines echten Objekts.
Was fördert die KfW nicht?
Für Dachausbau und Aufstockung gibt es andere Wege, zusammengefasst unter Wohnraum im Bestand schaffen. Laut KfW nicht förderfähig sind:
- Grundstück und Kauf
- die energetische Sanierung zum Effizienzhaus samt Planung dafür; sie läuft über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, ohne Doppelförderung derselben Kosten
- Anbauten und Aufstockungen, auch wenn dabei neue Wohnungen entstehen
- die Erweiterung bestehender Wohnungen, etwa ein Keller- oder Dachausbau im Wohnhaus
- Flächen, die zum Wohnen genehmigt sind, aber gewerblich genutzt werden
Welche Genehmigung braucht der Umbau in NRW?
Eine Nutzungsänderung ist genehmigungsbedürftig (§ 60 Abs. 1 BauO NRW), verfahrensfrei nur ohne neue Anforderungen (§ 62 Abs. 2). Weil Wohnungen eigene Regeln zu Raumhöhe, Fenstern, Ausstattung und Stellplätzen haben, ist Gewerbe zu Wohnen nach unserer Einschätzung praktisch nie verfahrensfrei.
Im qualifizierten Bebauungsplan, der das Wohnen erlaubt, kommt die Genehmigungsfreistellung in Betracht (§ 63 Abs. 1 Nr. 1), sonst das vereinfachte Verfahren (§ 64). Die Gebühr beträgt 50 bis 5.000 €, bei Umbau zuzüglich der Gebühr für die Änderung. Ablauf und Unterlagen erklären Nutzungsänderung in NRW und Baugenehmigung in NRW. Seit 2026 helfen diese Regeln:
| Regel | Was sie bedeutet | Was bleibt |
|---|---|---|
| § 47 Abs. 6 BauO NRW | Für bestehende Bauteile gelten u. a. die Vorschriften zu Abstandsflächen, Wärme- und Schallschutz, Wänden, Decken, Treppen und Fluren nicht | nur für Einheiten mit Aufenthaltsräumen wie Laden, Büro, Praxis, nicht für Lager; Rettungswege (§ 33) bleiben |
| § 46 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW | Fensterfläche 1/10 der Netto-Raumfläche, mindestens 0,5 m², statt 1/8 | lichte Raumhöhe 2,40 m |
| § 69 Abs. 1 BauO NRW | Abweichungen „soll“ die Bauaufsicht zulassen, besonders für die Weiternutzung bestehender Gebäude | begründeter Antrag, Gebühr je Tatbestand |
| § 34 Abs. 3a BauGB | ohne Bebauungsplan Abweichung vom Einfügen bei Umnutzung zu Wohnzwecken | städtebaulich vertretbar, nachbarliche Interessen gewahrt |
| § 246e BauGB (Bau-Turbo) | mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen vom Baugesetzbuch bis 31.12.2030 | Zustimmung gilt nach 3 Monaten als erteilt (§ 36a BauGB) |
Stellplätze für den Mehrbedarf richten sich nach der örtlichen Satzung (§ 48 BauO NRW). Der Bau-Turbo gilt seit 30.10.2025 als Bundesrecht.
In welcher Reihenfolge sichern Sie den Zuschuss?
Der häufigste Fehler ist ein Bauvertrag vor dem KfW-Antrag. Liefer- und Leistungsverträge gelten als Vorhabenbeginn, Planung und Beratung nicht. Verträge mit aufschiebender Bedingung sind laut KfW möglich.
- Bauakte prüfen: genehmigte Nutzung und Alter des Bauantrags klären. Wie Sie an die Akte kommen: Bauakte einsehen in NRW.
- Aufmaß und Machbarkeit: Bestand aufnehmen, Wohnungen einplanen, Fenster, Raumhöhen, Rettungswege und Stellplätze prüfen.
- Energieeffizienz-Expert:in einbinden: plant den Weg zum Effizienzhaus 85 EE und bestätigt den Antrag.
- KfW-Antrag stellen: vor allen Liefer- und Leistungsverträgen, spätestens am 31.12.2026.
- Nutzungsänderung beantragen: Bauvorlagen mit Nachweisen elektronisch einreichen (§ 70 Abs. 1 BauO NRW).
- Umbauen: erst mit Genehmigung, Nachweisen nach § 68 und Baubeginnanzeige (§ 74 Abs. 6).
- Nachweise einreichen: Kosten und Effizienzstandard innerhalb von 54 Monaten belegen, dann wird ausgezahlt.
Welche Programme der NRW.BANK kommen dazu?
Zwei Landesprogramme können je nach Ziel passen. Ob sie sich mit dem KfW-Zuschuss kombinieren lassen, klären Sie vor dem ersten Antrag mit KfW, Hausbank oder Bewilligungsbehörde.
- NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen: Darlehen bis 150.000 € für selbst genutztes Wohneigentum; die Umwidmung beheizter Flächen wie Büro oder Laden gilt als Sanierung. Antrag über die Hausbank vor Beginn des Vorhabens.
- Mietwohnraumförderung Neuschaffung: für öffentlich geförderte Mietwohnungen, auch durch Nutzungsänderung, ab 4 Wohnungen und mindestens 750 € Baukosten je m² Wohnfläche. Tilgungsnachlass 30 bis 40 %, dafür Miet- und Belegungsbindung über 25 oder 30 Jahre. Antrag bei Stadt oder Kreis.
So läuft es bei BauplanMaster
Das verbindliche Festpreis-Angebot erhalten Sie innerhalb von 24–48 h, die Frist für die einreichfertigen Bauvorlagen steht darin. Den Bestand nehmen wir per 3D-LiDAR-Scan in 45–90 Min. auf, auch in genutzten Räumen. Jede Unterlage durchläuft Erstellung, interne Prüfung mit KI-gestützter Plausibilitätsprüfung und die finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel durch die verantwortliche kammereingetragene, bauvorlageberechtigte Partner:in.
Den Antrag stellen Sie als Bauherrschaft, die digitale Einreichung begleiten wir. Die Bauvorlagen kosten ab 1.429 € inkl. MwSt., der Wärmeschutznachweis ab 469 € inkl. MwSt.; eine Energieeffizienz-Expert:in binden wir auf Anfrage ein. Zur Leistung: Bauantrag und Nutzungsänderung.
Häufige Fragen
Ist für die Förderfähigkeit die tatsächliche oder die baurechtlich genehmigte Nutzung entscheidend?
Grundsätzlich die baurechtlich genehmigte Nutzung, so die KfW. Ein Laden, der laut Bauakte als Laden genehmigt ist, kann gefördert werden. Eine Fläche, die als Wohnung genehmigt ist, aber als Praxis dient, dagegen nicht. Prüfen Sie deshalb vor dem Antrag die Bauakte: Sie zeigt die genehmigte Nutzung und das Datum des ursprünglichen Bauantrags.
Brauche ich vorher die Nutzungsänderung?
Für die Förderung zählt, dass der KfW-Antrag vor den Liefer- und Leistungsverträgen gestellt wird; Planung und Bauvorlagen dürfen vorher entstehen. Umbauen dürfen Sie erst mit Genehmigung (§ 74 Abs. 6 BauO NRW). Ist nach Landesrecht ausnahmsweise keine Genehmigung nötig, geben Sie das laut KfW im Antrag an und bewahren die Unterlagen 10 Jahre auf.
Darf ich vor der Förderzusage mit dem Umbau beginnen?
Aufmaß, Planung und Beratung ja, sie gelten laut KfW nicht als Vorhabenbeginn. Liefer- und Leistungsverträge für den Umbau dagegen erst nach dem Antrag; vorher geschlossen, schließen sie die Förderung aus. Möglich sind Verträge mit aufschiebender Bedingung. Einen Anspruch auf die Zusage gibt es nicht, die Mittel stehen unter Haushaltsvorbehalt.
Bis wann kann ich einen Förderantrag stellen?
Laut KfW bis spätestens 31.12.2026. Weil die Förderung unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel steht, kann das Programm auch früher schließen. Planen Sie rückwärts: Bauakte, Aufmaß, Entwurf und die Bestätigung der Energieeffizienz-Expert:in brauchen Vorlauf. Wer erst im Dezember beginnt, riskiert, die Frist zu verpassen.
Werden Dachausbau oder Aufstockung gefördert?
Nicht über das Programm 266. Die KfW schließt Anbauten und Aufstockungen ebenso aus wie die Erweiterung bestehender Wohnungen, etwa einen Dach- oder Kellerausbau im Wohnhaus. Für solche Vorhaben gibt es in NRW seit 01.09.2026 eigene baurechtliche Erleichterungen, zum Beispiel für die erstmalige Aufstockung um ein Geschoss (§ 47 Abs. 7 BauO NRW).
Rechtsgrundlagen und Normen
- KfW, Gewerbe zu Wohnen (266), Produktseite (öffnet in neuem Tab)
- KfW, Pressemitteilung vom 30.06.2026 zum Programmstart (öffnet in neuem Tab)
- NRW.BANK, Gewerbe zu Wohnen: Investitionszuschuss (öffnet in neuem Tab)
- NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen (öffnet in neuem Tab)
- Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018), Fassung ab 01.09.2026 (öffnet in neuem Tab)
- BauO NRW, § 47 Wohnungen: Synopse mit Begründung (öffnet in neuem Tab)
