Wohnung teilen in NRW: Genehmigung, Brandschutz und Stellplätze für zwei Einheiten
Aus einer Wohnung zwei machen: welche Genehmigung in NRW nötig ist, was jede neue Wohnung braucht und worin sich Wohnungsteilung, Aufteilung in Eigentumswohnungen und Grundstücksteilung unterscheiden.
Inhalt (8 Abschnitte)
Das Wichtigste in Kürze
- Wer aus einer Wohnung zwei macht, schafft eine neue Nutzungseinheit; nach unserer Einschätzung ist das in NRW nicht verfahrensfrei (§ 62 Abs. 2 BauO NRW).
- Jede Wohnung braucht Küche oder Kochnische, Bad, Toilette, Rauchwarnmelder und zwei Rettungswege (§§ 33 und 47).
- Bei höchstens zwei Wohnungen mit zusammen 400 m² bleibt das Haus in Gebäudeklasse 1 oder 2; eine dritte Wohnung verschärft den Brandschutz (§ 2 Abs. 3).
- Stellplatz-Mehrbedarf regelt die Satzung der Stadt; in Düsseldorf drohen bei fehlendem Mehrbedarf bis 15.000 € Bußgeld.
Wohnung teilen: Brauche ich eine Genehmigung?
Wer aus einer Wohnung zwei macht, schafft eine neue Nutzungseinheit; nach unserer Einschätzung ist das in NRW nicht verfahrensfrei. Jede Wohnung braucht Küche oder Kochnische, Bad und WC, Rauchwarnmelder und eigene Rettungswege; dazu kommen Trennwände, Schall- und Brandschutz sowie Stellplätze nach der Satzung der Stadt. Nicht zu verwechseln mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen und der Grundstücksteilung.
Verfahrensfrei ist eine Nutzungsänderung nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten und die bauliche Änderung selbst verfahrensfrei wäre (§ 62 Abs. 2 BauO NRW). Zwei Wohnungen stellen andere Anforderungen als eine. In der Regel ist deshalb ein Bauantrag im vereinfachten Verfahren nötig; im Gebiet eines qualifizierten Bebauungsplans kommt eine Genehmigungsfreistellung in Betracht (§ 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1).
Die Teilung ist einer von mehreren Wegen zu mehr Wohnraum im Bestand. Welche Unterlagen ein Antrag allgemein braucht, steht im Beitrag zur Baugenehmigung in NRW.
Rechtsstand: Bauordnung NRW in der Fassung ab 01.09.2026, geprüft am 13.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Was braucht jede neue Wohnung?
Jede Wohnung muss für sich funktionieren. Die Mindestausstattung legt § 47 BauO NRW fest, die Rettungswege § 33.
| Ausstattung | Anforderung | Grundlage |
|---|---|---|
| Küche | Küche oder Kochnische, fensterlos nur mit wirksamer Lüftung | § 47 Abs. 1 |
| Bad und WC | Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette | § 47 Abs. 4 |
| Rauchwarnmelder | in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren mit Rettungsweg | § 47 Abs. 2 |
| Rettungswege | zwei unabhängige Rettungswege je Wohnung und Geschoss mit Aufenthaltsräumen; der erste über eine notwendige Treppe, der zweite über eine weitere Treppe oder ein für die Feuerwehr erreichbares Fenster | § 33 Abs. 1 und 2 |
| Wohnungseingangstür | lichte Durchgangsbreite mindestens 0,90 m | § 37 Abs. 3 |
Zusammenfassung des Wortlauts, Stand 13.10.2026.
Brandschutz, Schallschutz, Rettungswege: Was ändert sich?
Hier entscheidet die Gebäudeklasse. Gebäudeklasse 1 und 2 umfassen Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten von zusammen nicht mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche; Kellerflächen zählen dabei nicht mit (§ 2 Abs. 3).
Aus einem Einfamilienhaus werden zwei Wohnungen: Das Haus bleibt in Gebäudeklasse 1 oder 2. In Wohngebäuden dieser Klassen gelten die Anforderungen an Trennwände nicht (§ 29 Abs. 6), die Treppe braucht keinen eigenen Treppenraum (§ 35 Abs. 1), und Bescheinigungen zu Schall- und Wärmeschutz müssen nicht eingereicht werden (§ 68 Abs. 4). Der Schallschutz selbst gilt trotzdem (§ 15).
Aus zwei Wohnungen werden drei oder mehr: Dann ist das Gebäude mindestens Gebäudeklasse 3. Trennwände zwischen den Wohnungen müssen die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden Bauteile des Geschosses haben, mindestens feuerhemmend sein und bis zur Rohdecke reichen (§ 29). Die Treppe braucht einen notwendigen Treppenraum (§ 35), Standsicherheitsnachweise werden geprüft (§ 68 Abs. 3), Schall- und Wärmeschutz bescheinigt (§ 68 Abs. 4).
Ob die Umnutzungserleichterung nach § 47 Abs. 6 bei der Teilung einer bestehenden Wohnung greift, sagt der Wortlaut nicht eindeutig; die Begründung zielt auf ehemalige Laden- und Büroräume. Den passenden Brandschutznachweis stimmt BauplanMaster auf die Pläne der Teilung ab.
Wie viele Stellplätze braucht die zweite Wohnung?
Bei Nutzungsänderungen sind notwendige Stellplätze herzustellen oder nach örtlicher Bauvorschrift abzulösen (§ 48 Abs. 1). Wie viele, regelt jede Stadt per Satzung, einschließlich des Mehrbedarfs bei Änderungen (§ 89 Abs. 1 Nr. 4).
Beispiel Düsseldorf: Die Stellplatzsatzung vom 28.08.2019 bemisst die Zahl je Wohnung nach Anbindung an Bus und Bahn und nach Wohnungsgröße; für eine Wohnung bis 87 m² sind es je nach Lage einen halben bis einen Stellplatz. Wer den Mehrbedarf nicht herstellt, riskiert ein Bußgeld bis 15.000 € (§ 6 der Satzung). Köln verlangt für fast alle Anträge eine Stellplatzberechnung.
Was, wenn der Altbau nicht alles erfüllt?
Bestandsgebäude erfüllen selten jede Anforderung. Dafür gibt es Abweichungen nach § 69 BauO NRW, die die Bauaufsicht seit 01.09.2026 zulassen „soll“, wenn öffentliche Belange und nachbarliche Interessen gewahrt sind, insbesondere bei der Weiternutzung bestehender Gebäude; vorher hieß es „kann“.
Der Antrag ist gesondert zu stellen und zu begründen (§ 69 Abs. 2). Die Behörde entscheidet binnen 6 Wochen ab vollständigem Antrag, verlängerbar um bis zu 6 Wochen. Die Gebühr beträgt 50 bis 5.000 € je Tatbestand (Tarifstelle 3.1.5.3.1 AVwGebO NRW).
Wohnungsteilung, Aufteilung in Eigentum, Grundstücksteilung: Was ist was?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ersetzt keine Baugenehmigung, und eine genehmigte Teilung macht noch keine Eigentumswohnungen. Für Antrag und Aufteilungsplan braucht es aktuelle Grundrisse; fehlen sie, helfen Bestandspläne nach Aufmaß.
| Vorgang | Was entsteht | Wer entscheidet | Typische Unterlagen |
|---|---|---|---|
| Wohnungsteilung | zwei baulich getrennte Wohnungen im selben Gebäude | Bauaufsicht (Bauantrag oder Freistellung) | Bauvorlagen, Brandschutz, Stellplatzberechnung |
| Aufteilung in Wohnungseigentum | Eigentumswohnungen im Grundbuch | Bauaufsicht bescheinigt die Abgeschlossenheit und siegelt den Aufteilungsplan, das Grundbuchamt trägt ein | Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG) |
| Grundstücksteilung | zwei Grundstücke | Bauaufsicht genehmigt die Teilung eines bebauten Grundstücks, alternativ Bescheinigung einer Vermessungsstelle (§ 7 Abs. 1 BauO NRW) | Amtlicher Lageplan, Vermessung |
Zu Rechtsfolgen im Wohnungseigentumsrecht beraten Notariat oder Anwaltschaft.
Wie läuft die Teilung mit BauplanMaster ab?
Das verbindliche Festpreis-Angebot kommt innerhalb von 24–48 h; für Bauantrag und Nachweise steht die Frist verbindlich im Angebot. Jede Unterlage durchläuft mehrere Prüfstufen: Erstellung, interne Prüfung und finale Prüfung mit Unterschrift und Stempel durch die verantwortliche kammereingetragene, bauvorlageberechtigte Partner:in, dazu eine KI-gestützte Plausibilitätsprüfung.
- Bestand aufmessen: 3D-LiDAR-Scan in 45–90 Min.; die Grundrisse liegen 72 h nach dem Aufmaß vor.
- Teilung planen: Küche, Bad, Trennwand und Eingang so anordnen, dass jede Wohnung zwei Rettungswege hat.
- Nachweise: Brandschutz, bei Bedarf Statik und Schallschutz; Stellplatzbedarf nach der Satzung klären.
- Antrag: Bauvorlagen für Bauantrag und Nutzungsänderung ab 1.429 € inkl. MwSt., digital eingereicht. Den Antrag stellen Sie als Bauherrschaft.
- Umbau und neue Flächen: nach Genehmigung bauen, danach Wohnflächenberechnung je Wohnung.
Häufige Fragen
Kann ich aus einer Wohnung zwei Wohnungen machen?
Ja, wenn jede Wohnung die Anforderungen erfüllt und die Teilung genehmigt ist. Jede Einheit braucht Küche oder Kochnische, Bad mit Wanne oder Dusche, Toilette, Rauchwarnmelder und zwei Rettungswege (§§ 33, 47 BauO NRW). Dazu kommen ab Gebäudeklasse 3 Trennwände mit Brandschutzanforderungen und gegebenenfalls zusätzliche Stellplätze nach der Satzung der Stadt. Ein Bauantrag ist in der Regel nötig.
Einfamilienhaus in zwei Wohnungen trennen: Was ist zu beachten?
Das Haus bleibt in Gebäudeklasse 1 oder 2, solange es höchstens 7 m hoch ist und beide Einheiten zusammen höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche haben (§ 2 Abs. 3 BauO NRW). Dann gelten Erleichterungen: keine Trennwandanforderungen, kein eigener Treppenraum, keine Pflicht zur Schallschutz-Bescheinigung. Zwei Rettungswege je Wohnung, eigene Küche und eigenes Bad sowie der Stellplatz-Mehrbedarf bleiben.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt?
Über das Grundbuch, nicht über die Baugenehmigung. Nötig sind ein Aufteilungsplan, den die Bauaufsicht mit Unterschrift und Siegel versieht, und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht (§ 7 Abs. 4 WEG). Grundlage sind aktuelle Grundrisse aller Geschosse, die Teilungserklärung beurkundet das Notariat. Sind Umbauten nötig, damit die Wohnungen abgeschlossen sind, braucht es dafür zusätzlich eine Baugenehmigung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung NRW: Ist die Antragstellung durch einen Architekten zwingend?
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt nur vor, dass die Baubehörde den Aufteilungsplan siegelt und die Abgeschlossenheit bescheinigt (§ 7 Abs. 4 WEG). Wer den Antrag stellt und welche Zeichnungen beizufügen sind, regelt die zuständige Bauaufsicht; fragen Sie dort vorab nach. Maßstäbliche, aktuelle Grundrisse aller Geschosse sind in jedem Fall die Grundlage.
Was kostet es, aus einer Wohnung zwei zu machen?
Bei BauplanMaster kosten die Bauvorlagen ab 1.429 € inkl. MwSt., ein Brandschutznachweis ab 819 € inkl. MwSt.. Die Bauaufsicht berechnet für eine Nutzungsänderung 50 bis 5.000 €, mit genehmigungspflichtigem Umbau zusätzlich einen Promillesatz der Herstellungssumme (Tarifstelle 3.1.4 AVwGebO NRW). Abweichungen kosten 50 bis 5.000 € je Tatbestand, Stellplätze oder deren Ablöse kommen hinzu.
Rechtsgrundlagen und Normen
- Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018), Fassung ab 01.09.2026 (öffnet in neuem Tab)
- Synopse mit Gesetzesbegründung zu § 47 BauO NRW (Wohnungen) (öffnet in neuem Tab)
- Synopse zu § 48 BauO NRW (Stellplätze, Garagen und Fahrradabstellplätze) (öffnet in neuem Tab)
- Stellplatzsatzung der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 28.08.2019 (öffnet in neuem Tab)
- AVwGebO NRW, Tarifstelle 3 (Bauaufsicht), Stand 25.04.2026 (öffnet in neuem Tab)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 7 (öffnet in neuem Tab)
